5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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