文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势(民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的)，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化(huà)的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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